長(zhǎng)江證券-房地產(chǎn)行業(yè):近冬情更怯 地產(chǎn)夕陽(yáng)斜?

　　四季度風(fēng)格切換已經(jīng)開(kāi)啟

　　霜降時(shí)節(jié)以來(lái),盡管地產(chǎn)板塊依然小幅跑輸大盤(pán),但是招保萬(wàn)金等主流品種的估值修復(fù)行情已經(jīng)啟動(dòng),而自貿(mào)區(qū)等題材股則延續(xù)了下跌的頹勢(shì)。無(wú)論是整個(gè)A股還是地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部,風(fēng)格切換的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明顯。

　　為什么旺季不旺終被證偽?

　　6月錢(qián)荒之后,市場(chǎng)普遍擔(dān)心下半年地產(chǎn)銷(xiāo)售不好,我們卻在中期策略報(bào)告中堅(jiān)定看好下半年行業(yè)基本面的環(huán)比改善,其背后的邏輯有兩點(diǎn):一、政府托底穩(wěn)增長(zhǎng)和地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,這個(gè)邏輯不再贅言;二、市場(chǎng)普遍忽視的是,自去年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)周期是由剛需主導(dǎo)的,這與此前的房地產(chǎn)周期具有本質(zhì)的不同,也意味著政策和信貸對(duì)樓市的邊際影響小于需求,而需求對(duì)成交的邊際影響小于供給。因此,盡管信貸偏緊而政策風(fēng)聲不斷,但是8月以后供給的改善依然推動(dòng)了成交的回暖,而四季度成交量高位企穩(wěn)的跡象已然顯著。

　　房?jī)r(jià)上漲的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)

　　近期房?jī)r(jià)高漲導(dǎo)致政策壓力不斷,但是市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)將很快緩解。一方面,雖然10月百城房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下近三年新高,但已是強(qiáng)弩之末。11月以后房?jī)r(jià)漲幅收窄的原因有:供給的持續(xù)放量、10月土地市場(chǎng)的降溫和去年房?jī)r(jià)的基數(shù)效應(yīng);另一方面,政府房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,房?jī)r(jià)上漲已不再是抑需求政策加碼的充分條件。新一屆政府以增供給為主導(dǎo)的調(diào)控政策,不僅可以起到釜底抽薪的效果,而且還將促進(jìn)商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　地產(chǎn)股萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng)

　　從基本面、估值和博弈角度來(lái)看,地產(chǎn)股萬(wàn)事俱備而獨(dú)欠政策東風(fēng)。近期高層對(duì)地產(chǎn)調(diào)控和保增長(zhǎng)的表態(tài),已經(jīng)印證了我們反復(fù)重申的邏輯:“長(zhǎng)效機(jī)制塵埃落定之時(shí),一定是市場(chǎng)悲觀(guān)情緒的化解之日。”因?yàn)樵谕顿Y收益率邊際遞減的背景下,經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)的依賴(lài)度明降暗升。我們測(cè)算,維持7%以上的GDP增長(zhǎng)率需要不低于16%的房地產(chǎn)投資增速,這就意味著長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)將是一個(gè)以時(shí)間換空間的過(guò)程,未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)才是政府的首要調(diào)控目標(biāo)。

　　投資建議

　　當(dāng)前地產(chǎn)股可謂進(jìn)可攻退可守,建議及早布局并維持超配。重點(diǎn)推薦龍頭股(招商、金地、萬(wàn)科、保利、華僑城)和績(jī)優(yōu)股(華夏、南國(guó)、榮盛)。